Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Όλες οι Αλλαγές- Ποιοι χτίζουν με τα μπόνους χωρίς να πληρώσουν και ποιοι με πληρωμή

Σε πέντε βασικές κατηγορίες κατόχων οικοδομικών αδειών με «μπόνους» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού προχωρά το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, επιχειρώντας να βάλει τέλος στην πολυμήνη αβεβαιότητα που έχει προκαλέσει σοβαρή επιβράδυνση στην οικοδομική δραστηριότητα. Η πρωτοβουλία έρχεται ως απάντηση στις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έκριναν αντισυνταγματικές συγκεκριμένες διατάξεις του ισχύοντος πλαισίου.

Οι πέντε κατηγορίες που καλύπτει η νέα ρύθμιση

Η νέα ρύθμιση αφορά:

1. Κατόχους οικοδομικών αδειών με εκκινήσεις εργασιών έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 (έναρξη εκσκαφών).

2. Άδειες που εκδόθηκαν νομίμως έως την ίδια ημερομηνία, αλλά δεν έχει γίνει έναρξη εργασιών – περίπου 2.500 άδειες.

3. Περιπτώσεις υπό κατασκευή ή σχεδόν ολοκληρωμένων έργων, που έχουν «παγώσει» λόγω εκκρεμών προσφυγών ή αιτήσεων ακύρωσης (εκτιμώνται σε περίπου 200).

4. Έργα που χρηματοδοτούνται από Ταμείο Ανάκαμψης, ΕΣΠΑ ή ΤΑΑ.

5. Ειδικά πολεοδομικά σχέδια δημοσίων ή στρατηγικών επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ – ΕΣΧΑΔΑ), όπως το έργο στο Ελληνικό, καθώς και παρεμβάσεις σε διατηρητέα κτίρια και μνημεία, με στόχο την ανάδειξη και προστασία τους.

Αλλαγές και καταργήσεις διατάξεων βάσει ΣτΕ

Παράλληλα, με βάση τις αποφάσεις του ΣτΕ, καταργούνται διατάξεις όπως:

• η μη προσμέτρηση των παταριών στον συντελεστή δόμησης, και

• η εξομοίωση πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, οι οποίες κρίθηκαν αντισυνταγματικές και πλέον τίθενται εκτός νομοθετικού πλαισίου.

Αποκατάσταση σταθερότητας και δικαιοσύνης στην οικοδομή

Το νέο κανονιστικό πλαίσιο, που φέρει την υπογραφή του υπουργού Σταύρου Παπασταύρου και του υφυπουργού Νίκου Ταγαρά (με επεξεργασία που ξεκίνησε επί υπουργίας Σκυλακάκη), στοχεύει στην αποκατάσταση της ομαλότητας στον κατασκευαστικό κλάδο. Παράλληλα, επιχειρεί να καλύψει το κενό νομικής ασφάλειας που έχει δημιουργηθεί για ιδιοκτήτες, αγοραστές, εργολάβους και δημόσιες υπηρεσίες, λόγω της προηγούμενης εφαρμογής οριζόντιων ρυθμίσεων χωρίς τοπική προσαρμογή και επιστημονική τεκμηρίωση.

Στόχος των ρυθμίσεων είναι η εξασφάλιση της νομικής σταθερότητας για τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με βάση τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., η αποτροπή της δημιουργίας ημιτελών κατασκευών με επιπτώσεις στο περιβάλλον και στη δημόσια ασφάλεια, καθώς και η διασφάλιση της αξιοπιστίας του κράτους ως προς τη διαχείριση χρηματοδοτήσεων.

Συγκεκριμένα:

Προστασία υφιστάμενων οικοδομικών αδειών
Οι άδειες με αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία δημοσιοποίησης των σχετικών αποφάσεων του ΣτΕ, θεωρούνται προστατευμένες.
Αντίθετα, όσες άδειες δεν έχουν υλοποιηθεί μέχρι τότε, υποχρεούνται να αναθεωρηθούν σύμφωνα με το νέο νομικό πλαίσιο.
Εισαγωγή περιβαλλοντικού ισοδυνάμου
Για οικοδομικές άδειες που:
έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση ή
τελούν υπό αίτηση ακύρωσης λόγω εφαρμογής αντικρουόμενων κινήτρων του Ν.Ο.Κ., προβλέπεται η δυνατότητα συνέχισης της δόμησης μέσω περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, προκειμένου να μην προκύψουν ημιτελείς κατασκευές που θα επιβάρυναν το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής.
Προστασία έργων που συνδέονται με χρηματοδοτικά προγράμματα
Ειδική μέριμνα λαμβάνεται για τις οικοδομικές άδειες που εντάσσονται σε εθνικά ή ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά σχήματα, προκειμένου να αποτραπεί η απώλεια πόρων και να διασφαλιστεί η χρηματοδοτική αξιοπιστία του δημοσίου.
Κατάργηση αντισυνταγματικών κινήτρων
Τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του Ν.Ο.Κ. που κρίθηκαν αντισυνταγματικά από το ΣτΕ καταργούνται. Παράλληλα, τα κίνητρα που χαρακτηρίστηκαν αντισυνταγματικά ως προς την οριζόντια εφαρμογή τους, ενσωματώνονται πλέον στον πολεοδομικό σχεδιασμό, ώστε να λαμβάνεται υπόψη η ιδιαίτερη φυσιογνωμία κάθε περιοχής.

Επισημάνσεις του ΣτΕ
Σύμφωνα με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ, κρίθηκαν τα εξής:

Το σύστημα των άρθρων του Ν.Ο.Κ., ήτοι της παρ. Ι του άρθρου ΙΟ, της Παρ. 8 του άρθρου 15, της παρ. 2 του άρθρου 19 και της παρ. Ι του άρθρου 25, με τα οποία παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτηρίων, δεν αντίκεινται, κατ’ αρχήν, από μόνα τους, στην παρ. 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος. Εντούτοις, τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών κατ’ εφαρμογή του, αλλά πρέπει να συμπεριληφθούν στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό, στον οποίο σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον, λαμβάνοντας υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.
Οι προβλέψεις της παρ. 6 του άρθρου ΙΙ του Ν.Ο.Κ. για την προσμέτρηση ή μη στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων, θεμιτώς θεσπίζονται οριζοντίως με τον Ν.Ο.Κ., διότι δεν αποτελούν ζήτημα που ανάγεται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Ωστόσο, είναι αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών, του κτίσματος- δώματος έως τριάντα πέντε (35) τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.), καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αντιθέτως, συνταγματικός κρίθηκε ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των έρκερ, ήτοι αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης, καθώς δεν αυξάνουν την οικιστική πυκνότητα.
Τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνουν καταρχήν τις οικοδομικές άδειες των οποίων η υλοποίηση έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο ανακοίνωσε το περιεχόμενο των αποφάσεων.