Η ΑΑΔΕ αναθεώρησε τον οδηγό για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και φέρνει μαζί του αυστηρότερους κανόνες, περισσότερη γραφειοκρατία και νέα «καμπανάκια» για τους ιδιοκτήτες που θέλουν να συνεχίσουν νόμιμα τη δραστηριότητά τους.
1. Όλες οι μισθώσεις δηλώνονται στο Μητρώο
Από 1/1/2024 δεν έχει σημασία αν το ακίνητο νοικιάζεται μέσω πλατφόρμας (Airbnb, Booking) ή με ιδιωτικό συμφωνητικό. Αν η διαμονή δεν ξεπερνά τις 59 ημέρες, θεωρείται βραχυχρόνια και πρέπει να αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
2. Το «τρικ» με τις ανανεώσεις δεν περνάει
Μία αρχική μίσθωση 51 ημερών και μια παράταση 13 ημερών δεν βαφτίζεται «μακροχρόνια». Η ΑΑΔΕ τις βλέπει ως δύο ξεχωριστές συμβάσεις και παραμένουν στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
3. Πώς μετρά η εφορία τα ακίνητα
-
Κάθε δωμάτιο μέσα σε ένα διαμέρισμα θεωρείται ξεχωριστό ακίνητο με δικό του ΑΜΑ.
-
Αν κάποιος δηλώσει δύο δωμάτια με ΑΜΑ και ταυτόχρονα το διαμέρισμα συνολικά, μετριούνται δύο ακίνητα (όχι τρία).
Η λεπτομέρεια αυτή καθορίζει αν ο ιδιοκτήτης θα θεωρείται «ιδιώτης» ή αν περνά στην επιχειρηματική δραστηριότητα.
4. Το όριο των τριών ακινήτων
-
Μέχρι 2 ακίνητα: εισόδημα μόνο ως «ακίνητη περιουσία».
-
3 ακίνητα και πάνω ή νομικά πρόσωπα: αυτόματα επιχειρηματική δραστηριότητα με όλες τις υποχρεώσεις (ΦΠΑ 13%, Τέλος παρεπιδημούντων, Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση, myDATA).
5. Οι έξτρα υπηρεσίες σε βγάζουν εκτός Airbnb
Πρωινό, καθαριότητα ή μεταφορές θεωρούνται τουριστικές υπηρεσίες. Σε αυτήν την περίπτωση ο ιδιοκτήτης πρέπει να ανοίξει επιχείρηση και να δηλωθεί στο NotifyBusiness του Υπουργείου Τουρισμού.
6. Νέος τρόπος υπολογισμού του «Πράσινου Τέλους»
Αν η διαμονή εκτείνεται σε δύο μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους, εκδίδονται ξεχωριστές αποδείξεις ανά μήνα. Περισσότερη δουλειά για τους διαχειριστές, αλλά μεγαλύτερη διαφάνεια για την ΑΑΔΕ.
7. Μπλόκα στο κέντρο της Αθήνας
Στους τρεις πρώτους δήμους της πρωτεύουσας δεν επιτρέπεται νέα εγγραφή στο Μητρώο. Επιτρέπονται μόνο επανεγγραφές για ακίνητα που ήταν ήδη καταχωρισμένα μέχρι 31/12/2024 (λόγω αλλαγής διαχειριστή, κληρονομιάς, μεταβίβασης).
8. Νέος ΑΜΑ σε κάθε αλλαγή ιδιοκτήτη
Ο ΑΜΑ δεν «κληρονομείται». Σε κάθε νέα μίσθωση, μεταβίβαση ή αλλαγή διαχειριστή, πρέπει να εκδίδεται νέος αριθμός από την αρχή.
Το μήνυμα της ΑΑΔΕ είναι ξεκάθαρο: η εποχή της χαλαρότητας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τελείωσε. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν καλά τις λεπτομέρειες για να αποφύγουν τα πρόστιμα και την απώλεια εσόδων.
